安康高新区莲花湾生态康养城项目招商方案

添加时间：2021-04-15 17:01:04 浏览：3417

为加快安康高新区生态康养产业发展，引进社会资本合作共建莲花湾生态康养城项目，制定本方案。

一、项目概况

项目位于富家河现代服务聚集区东北区域，北依盘龙山、伏牛山，南眺鲤鱼山风景区，距离安康城市新区核心区、新安康门户区、西渝高铁安康西站10分钟车程，距离安康机场15分钟车程，域内莲花湾水库水域面积近百亩，区位独特、环境优美、交通便捷、配套完善、生态宜居。

项目概算投资80亿元，规划用地3517亩，社会资本方可根据安康高新区《城市总体规划》和《控制性详细规划》要求，对项目进行整体规划、建设、运营和管理，培育形成国内一流的生态康养目的地。

二、合作方式

项目建设周期为6年，高新区与社会资本方共同组建成立工作专班推进项目建设，具体如下：

（一）高新区负责出资在2021年底前完成项目周边北环线、高新大道北段、秦岭大道北段及项目内新安康大道等市政路网工程建设，按照项目建设运营需求确保水、电、气、讯接通至大宗用地边界，相关费用作为政府配套不计入土地收储成本。

（二）高新区负责项目内征地、拆迁、安置工作并承担相关费用，所需资金由社会资本方足额筹集保证，资金使用期限为10年，资金占用年化收益率为6.5%，费用计入土地收储成本。

（三）社会资本方负责主导完成项目规划设计方案，报经高新区规划部门审批后实施，具体要求如下：

1.科学规划布局文旅门户区、智慧康养区、田园观光区、生态宜居区、安置区等功能区域。

2.规划建设学校、康养医院（中心）和硬件设施达到四星级条件的酒店，可规划预留商住开发用地以平衡投资。

（涉及学校、幼儿园规划、建设、运营等相关事项，按照国务院、教育部相关政策及《陕西省中小学幼儿园规划建设办法》、安康市实施办法相关规定执行。）

3.须在两年内完成文化旅游展示区和安置区建设，三年内完成学校、康养医院（中心）和酒店项目建设。

（四）社会资本方须积极参与每宗土地竞买，至少竞价一次。项目用地收储成本价核定及土地出让底价确定原则如下：

1.各大功能区整体“带方案”组织出让，其中：商住用地出让底价按照整体项目用地收储成本价确定；教育、文化、卫生用地出让底价按照当期该区域基准地价确定。土地出让底价要求不低于所在区域土地等别出让最低标准价，以及土地实际各项成本费用之和。

2.项目用地收储成本价包括征地、拆迁、安置等费用，总体计算综合控制在   万元/亩以内；项目区内公共道路、广场、绿化等基础设施工程建设费用由社会资本方（土地使用权人）承担。

3.安置房项目建设可采取政府购买服务方式实施，工程建设依法履行招投标程序。

（五）如社会资本方筹集用于征地、拆迁、安置的资金，无须高新区支付资金占用费，则可以获得土地出让底价以上部分土地出让价款50%的奖励（不含土地使用权人承担的公共道路、广场、绿化等建设费用）。如社会资本方需要高新区支付征地、拆迁、安置的资金占用费，则不享受土地溢价奖励。

（六）社会资本方投入征地、拆迁、安置的资金占用期为10年，期间不得要求提前支付。如社会资本方竞得土地，在保证项目工作专班征地、拆迁、安置资金需求的情况下，可提前通过资金“收支两条线”结算方式缴纳土地出让金。

（七）如社会资本方筹集资金不能够保证项目工作专班征地、拆迁、安置资金需求，或者不能在本项目启动后六年内完成项目建设，高新区有权另行选择第三方合作。

（八）项目实施过程中，土地出让依法履行招拍挂程序；工程建设依法履行招投标程序；环境保护、文物保护、矿产资源开发等按照国家有关规定执行；依法接受政府监管、工程审计。

三、社会资本方遴选

根据国家相关法律法规，按照“公开、公平、公正、竞争、择优”的原则选择社会资本方。要求如下：

（一）社会资本方为合法的中华人民共和国境内外公司法人、自然人或联合体，提交相关资质、财务审计资料，具备良好财务状况和实施本项目的资金能力。

（二）招商遴选过程中，如有两家及以上符合条件的社会资本方参与，则可以洽谈确定分标段实施。

（三）参与遴选的社会资本方在最近三年内未被纳入失信执行人名单，且不涉及被执行案件，不涉及影响本项目履约标的较大诉讼案件。

（四）社会资本方在参与招商遴选时，须交纳不低于1亿元的项目诚意金，项目诚意金缴纳数额将作为遴选评分的重要指标获得加分，并在双方达成合作后转为项目公司注册资金；如双方未达成合作，项目诚意金在遴选结束后10日内原额原渠道退还。

五、政策支持

（一）高新区成立项目工作专班，全程协助做好项目相关手续报批、工程建设工作，全面保障项目建设外部环境，及时协调解决项目建设中的有关问题。在用地规划指标方面予以倾斜，在合作良好的前提下，可优先参与高新区其他项目开发。

（二）高新区对社会资本方实施教育、医疗等公共事业配套项目的，给予以下政策支持：

1.积极协助争取中、省、市、区有关支持教育、医疗、健康产业发展的各项税收、收费等产业扶持政策；

2.积极协助争取中、省、市、区有关规费减免、财政补贴、人才引进、品牌创建等方面产业扶持政策；

3.积极协助争取中、省、市、区有关社会力量办学、办医相关优惠政策。

六、责任分工

成立高新区主要领导任组长，分管统征工作领导任责任组长、分管招商工作领导任副组长，招商局、自然资源局、财政局、住房和城乡建设局、土地统征中心、监察审计局等部门负责人为成员的项目建设推进工作专班。工作专班办公室设在招商局，王亮担任办公室主任，工作人员从相关成员单位抽调。职责如下：

（一）招商局负责，对外发布招商公告，引进优质社会资本参与项目投资建设，力争2021年3月底前确定投资方并签订招商协议。

（二）住房和城乡建设局负责，科学规划用地指标，指导、审批意向投资方项目规划设计。

（三）自然资源局负责，加快项目内用地报批、地价评估等相关工作，确保项目合法用地。

（四）土地统征中心负责，加快项目范围内用地征迁工作，确保用地出让后即可动工建设。

（五）财政局负责，积极探索国有企业与民营企业股权合作新模式，同时会同招商局、高新集团广泛寻求潜在投资人，确保项目尽快实施。

（六）监察审计局负责对项目招商遴选、工程建设全程监督。

莲花湾生态康养城项目示意图

莲花湾生态康养城项目主要经济指标测算

莲花湾生态康养城项目规划用地3517亩，其中：商住用地1958亩，公共社会事业项目用地125亩，规划道路、公园绿化、水域等基础设施环境配套用地1289亩，安置房用地145亩，具体测算如下：

一、征地拆迁安置费用

（一）按照红线范围内全部拆迁，共计投入18.1亿元。

1.征地直接费用：3517亩×7万元/亩=2.46亿元；

2.土地报批费用：7.89亿元

（1）土地指标费用：3517亩×20万元/亩=7.03亿元（陕南移民搬迁指标12万元/亩，增减挂钩指标28万元/亩，平均按20万元/亩计算）；

（2）勘测定界费用：3517亩×500元/亩=175.85万元

（3）耕地占用税：2813.6亩（按占地总面积80%计算）×667×27元/㎡=0.51亿元

（4）失地农民养老保险：3517亩×1万元/亩=0.35亿元

3.拆迁安置费用：517户×150万/户=7.75亿元

4.公共社会事业项目土地收益：用地125亩，按照该区域基准地价47.67万/亩测算，土地收益0.44亿元；

综上所述，减去公共社会事业项目土地收益，按照商住用地1958亩计算，征迁综合土地成本为90.2万元/亩。

（二）避让红线范围内集中拆迁部分，共计投入12.3亿元。

1.征地直接费用：3517亩×7万元/亩=2.46亿元；

2.土地报批费用：7.89亿元

（1）土地指标费用：3517亩×20万元/亩=7.03亿元（陕南移民搬迁指标12万元/亩，增减挂钩指标28万元/亩，平均按20万元/亩计算）；

（2）勘测定界费用：3517亩×500元/亩=175.85万元

（3）耕地占用税：2813.6亩（按占地总面积80%计算）×667×27元/㎡=0.51亿元

（4）失地农民养老保险：3517亩×1万元/亩=0.35亿元

3.拆迁安置费用：130户×150万/户=1.95亿元

4.公共社会事业项目土地收益：用地125亩，按照该区域基准地价47.67万/亩测算，土地收益0.44亿元；

综上所述，减去公共社会事业项目土地收益，按照商住用地1958亩计算，征迁综合土地成本为60.6万元/亩。

二、基础设施环境配套工程（4.62亿）

1.规划道路工程：占地295亩，19.7万㎡×1000元/㎡=1.97亿元；

2.水域、公园绿化工程：占地994亩，66.3万㎡×400元/㎡=2.65亿元。

基础设施工程部分共计投入4.62亿元。

综上所述：

1、按照红线范围内全部拆迁，土地拆迁安置费用和基础设施建设共计投入22.72亿元，减去公共社会事业项目土地收益0.44亿元，按照商住用地1958亩计算，土地成本为113.8万元/亩；

2、避让红线范围内集中拆迁部分，土地拆迁安置费用和基础设施建设共计投入16.48亿元，减去公共社会事业项目土地收益0.44亿元，按照商住用地1958亩计算，土地成本为84.2万元/亩。